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任意売却 arbitary sale
親子間及び親族間
親子間及び親族間で売買は可能ですか？
結論から言いますと親子間売買及び親族間売買は可能です。
但し、融資の有無で実現の可能性及び必要労力が大きく異なります。
融資が無い場合、労力は少なく、且つ、実現するに容易です。
一方、融資が有る場合、労力が大きく実現に困難が生じます。
親子間及び親族間で現金にて売買を行う時の注意点と対策は？
現金での親子間及び親族間売買で注意すべき点は多くありません。
しかし、気を抜くと余計な税金の発生、親子間トラブル等、後々影響してくる事もございます。主に注意すべき点は下記載の3点です。
①低額譲渡による贈与税等、各種税務対策（価格の算定及び税理士による税務対策）
②譲渡所得課税対策（居住用3,000万円控除不適用の為）
③トラブルの防止（不動産の基本調査・必要書類の作成・契約及び決済の立会い）
尚、贈与税等の対策においては、弊社提携の税理士及び不動産鑑定士と共に、書類の作成を行います。
また、トラブル防止対策としては、法令上の制限を中心に基本調査を行います。
親子間及び親族間に関する相談のケースが多いのは？
①債務弁済関連・・・・・約70％
②支払不安関連・・・・・約15％
③相続対策関連・・・・・約10％
④その他 ・・・・・約5％
上記載の比率となっており、債務の肩代わりとして親子間及び親族間での売買相談が全体の大半を占めております。
①債務弁済とは、「親族の債務により自宅を手放さなくては・・」や「このままだと競売にかけられるかも・・」等、主に親族の債務を肩代わりする内容の事例が数多く、早急な対応が必要な場合。
②支払不安とは、「親の介護が必要となり、今後の住宅ローン支払いが不安で・・」や「月々の返済が滞納気味で・・」等、親族の債務を肩代わりする内容は、債務弁済と変わりありませんが、まだ数多くの手段を検討する事が出来る状態の場合。
③相続対策とは、「息子に家を持たせたくて・・」や「相続税対策にアパートの建築を予定しているが、利用していない不動産を親族に売却して資金にしようかと・・」等、相続税及び相続の対策として親子間及び親族間の売買を行う場合。
④その他とは、「親族の土地を買って家を建てたい！」や「贈与枠以上の分を売買にて処理したい！」等、様々な理由がある場合。
尚、最近は下記載のご相談も非常に多くなっております。
①税金の問題
②価格の妥当性
③書類等の不備
また、弊社にて対応困難なケースは、弊社提携の司法書士・税理士・弁護士と共に進行させて頂きますので、ご検討中のお客様は、是非とも一度、早めにご相談下さいませ。
親子間及び親族間の売買で住宅ローン等、融資の利用は可？
お客様の売買背景、生活状況、年収等の属性により住宅ローン等の融資を組む事は可能です。但し、通常のケースとは異なる為、多少の手間暇や費用を要するものと想定して下さい。
親子間及び親族間にて不動産を取得される場合、多数の方が住宅ローン等、融資を利用しなければならないケースが多いと思います。
しかし、実際には住宅ローン等、融資を利用しようとしても、多くの金融機関が親子間及び親族間の売買に対して懸念しており、審査さえ困難を極めるはずです。
金融機関が懸念している最大の理由として、親子間及び親族間での売買には悪意があるものと判断し、その行為への加担を避けようという事なのです。
また、金融機関と保証会社（債務者の支払が滞った場合、代わりに返済してくれる）との間に、「貸付不動産の売主が申込者本人の配偶者、親、子のいずれかであると、保証の対象として承認し難い」との融資確認事項があり、万が一、返済を滞った場合、根本から不自然な売買にてリスクが高いのに、更なる負担を強いられる事から、判断が成り立っていると推測しています。
他にも金融機関が、親子間及び親族間での住宅ローン等、融資を受けない理由はあります。
①親子間及び親族間の場合、相続や贈与により、売買よりも遥かに割安で不動産を取得出来るはずなのに、何故、費用を要する売買を選択するのか納得し難い点。
②売買価格、その他に客観性が保持し辛く公正さを欠く取引を幇助する事へのリスクがある点。
③住宅を取得するとの理由で金利の安い住宅ローンを受け、事業資金や他者への貸付等、別の目的に利用される可能性がある点。
④住宅ローンの原則は、自己居住用の為の取得であり、親や親族の為に利用される事は、その原則に背く事になる点。
これだけ理由がありますと、容易に審査さえ困難を極める事も理解出来ます。
反面、これらの理由を払拭出来れば住宅ローン等の融資承認を得られる可能性が高くなります。
住宅ローン等、融資の利用はどのようにしたら良い？
親子間及び親族間の売買は、あくまでも不動産の取引です。
様々な方からのアドバイスがあるかと思いますが、このような特殊取引に関しては、アドバイス通りに事が進まない事が原状です。
そこで、住宅ローン等の融資をご検討の場合、親子間及び親族間の売買に実務経験のある不動産業者にご相談頂き、しっかりと準備されてから融資のお申込みをされるのが最も近道になるように思えます。
尚、その際、弊社「ア・ライズ」も1つの選択肢にお加え下さいませ。
反対に可能な限り避けて頂きたいのは、手当たり次第に金融機関へ住宅ローン等、融資の事前審査を申込みされる事です。
準備も無く事前審査を申込んでも受付けてくれませんし、受付けて頂いても否決で返ってくるだけです。
更に数多くの金融機関に申込みをしてしまいますと、信用情報の履歴は必ず残りますので、同一案件で他行に申込みをした場合、変に不審がられ審査もせずに否決で帰ってくる可能性もございます。
また、よく様々な金融機関に当たってみてはどうでしょうか？というアドバイスがネット上に溢れておりますが、これも避けた方が良いかと思います。
不動産取引という観点で考えをまとめず相談に行ったとしても、「難しいですね」の一言で終わる場合が殆どです。
一度、このような返事を頂くと、例え事情、その他より親子間及び親族間の売買が認められるケースで弊社が介入したとしても、今後、相手にして頂く機会を逃してしまいます。
この売買を成功させたいのであれば、まず用意周到な準備が必要です。
どのようなケースが融資の利用しやすいの？
一概には言えませんが、弊社で取り扱った実例からは下記載の事が言えると思います。
①買主（息子、娘）の属性（年収、勤務先、借入状況）が良い。
②売主（親）と買主（息子、娘）が同一勤務先ではない。
③売主（親）の借入状況が明確である。
④買主（息子、娘）に自己資金が多少でもある。
⑤不動産の担保評価がある。
⑥売買後の売主（親）の資金使途が明確。
上記載の内、4～5個程度、該当していると親子間及び親族間の売買でも、比較的、融資が通りやすくなるようです。
逆に6個、全て難しい方ですと、融資審査が厳しいものになる事を予めご承知下さいませ。
こんな場合はどうなる？とお悩みの方、ご相談は無料ですから気軽に弊社迄、お問い合わせ下さいませ。
親の事業が低迷、息子の自分が購入したいのですが融資は？
重要なポイントは、ご自身（息子さん）の属性（勤務先、年収、借入の有無）です。
尚、他のポイントもあります。
①親御さんの債務が残らないのか
②事業は清算するのか（倒産？）
③親御さんへ渡る資金仕様使途はどうなのか
上記載の3点も重要となります。また、売買価格と時価の関係も重要です。
今回の売買が終わった後、詐害行為等で訴訟になる等、トラブルに見舞われる事も有り得るので時価より安い売買価格ですと多くの金融機関は回避傾向が強いからです。
そこで可能であれば、事業を清算して頂き、債務が多く残りそうであれば、破産手続きをして頂く事が良いかと思います。
その上で親子間及び親族間の売買手続きを進めて頂くのが、ご自宅を守る融資審査のコツであると思います。
消費者金融の借入があるのですが大丈夫？
年収等の関係によりますので、一概には言えませんが、消費者金融の借入がある場合は、厳しい状況になる事が多いです。
例え、消費者金融の借入があったとしても、借入額は年収の1/4程度迄、借入本数が2本迄の方であれば、まだ融資審査の受付けはして頂けるかな？と考えております。
よく「過去に借入はありましたが返済したから大丈夫です。」と言われる方が多いのですが、例え返済されたとしても、その履歴は少なくても半年から1年程度は間違い無く残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまいます。それ故、審査傾向は大変厳しくなります。
但し、過去にも弊社では、自己資金があり借入を完済する事を条件に融資審査を通した事がございますので、一概には言えないかもしれません。
従って、借入があるから絶対に駄目であるとは言えないので、そのような場合でも一度は弊社迄、ご相談を頂戴下さればと思います。
融資が必要な場合、弊社の対応は？
取引の最後迄、下記載の流れにて対応させて頂きます。
①お客様へのヒアリングを行います。（売買背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認）
②お客様に融資必要書類をご提示頂きます。
③弊社にて売買の背景及び生活状況等を取りまとめ致します。
④各金融機関へ口頭で審査受付の可否を取ります。
⑤お客様に事前審査書類をご記入頂きます。
⑥口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出致します。
⑦事前審査が承認なら、売買契約を締結し、本審査に入ります。
その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。
相違するは、弊社がヒアリング、その他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせる事で、親子間及び親族間の売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資が可能になる様にお手伝いをさせて頂く事です。
尚、①ヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。
但し、融資は金融機関にご判断を頂くものですから、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても確実な最終結論は審査結果が出てくるまで分からないのが実情です。
しかし、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので概ね判断出来るのではないかと思います。
親子間及び親族間の売買で最も注意する点は？
様々な点がありますが、多方面及び多角的に検討せず、早急に結論を出す事は避けた方が良いと思います。
過去の実例を挙げますと、自らで融資を利用し親子間の売買を行った後、譲渡益に対する課税がその方の想像以上に要してしまい、困って弊社に何とかならないかという相談を受けた例がありました。
少なくとも売買契約を締結する前でしたら何とかなるかもしれませんが、登記が済んでいる状態では、譲渡益に対する課税を避ける事が出来ません。既に手遅れの状態でした。
不動産会社に相談はされましたか？とお聞きすると、仲介手数料を支払うのが嫌だったので…
という事でした。
もし、ご相談を頂いていれば、このような事態は避けられたかもしれません。
多角的に検討をせず、目に見える事柄だけで判断をされると、想定外の結果を引き起こします。
田舎の実家を購入するのに融資は可能？
場合により融資は可能です。
お客様や購入対象不動産の内容如何では、セカンドハウスとしての購入形式により、融資を組む事も可能かと思われます。
但し、通常の親子間及び親族間の売買よりもハードルが高く、労力も倍増致します。
親子間及び親族間の売買、適正価格は？
売買の場合『時価相当額』、贈与の場合『路線価格等による評価額』が適正価格となります。
売買価格の適正価格については、様々な事が言われていますが、国税庁のタックスアンサー等では時価という表現に留まっております。
という事は、不動産業者の査定価格や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。尚、売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。
弊社では、売買事例による時価と、路線価格及び家屋評価額等からアドバイスさせて頂いております。
勿論、売買の背景にもよりますので、お客様とのご相談により最終的な価格はご提示させて頂きます。
税務対策上、客観的な売買価格が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をして頂く様、お勧めしております。
弊社では、提携している不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼頂く必要もございません。
弊社よりご紹介をさせて頂きます。
但し、融資が必要な場合に関しては、必ずしもお客様のご希望通りの融資が承認されない場合があり、不動産鑑定評価の取得が無駄になる場合等もございます。予めご了承下さいませ。
低価格譲渡による贈与税が発生する可能性ってありますか？
売買価格を時価より著しく低額にすると、低額譲渡による贈与税が発生する可能性があります。
融資を受ける場合、融資額により売買価格が決められる傾向がある為、時価評価額との整合性が取れない場合があります。
そこで弊社では融資金額に見合った時価評価分の不動産持分を売買する方法にて対応しております。
こうする事で低額譲渡による贈与税を回避できる可能性が強まります。
尚、残りの持分が2,500万円以内の評価であれば、相続時精算課税制度を利用する事により、残った持分を買主へ移転する事も可能かと考えられます。
相続時清算課税制度は、あくまでも贈与ですので売買ではありません。
また、残った持分の評価は時価評価では無く、路線価格等での評価となり、時価より割安で移転出来る為、使い勝手が多いのが特徴です。
このような対策を予め取られるのも良いかもしれません。
持分売買の方法を教えて？
親子間及び親族間での不動産売買にとって問題となるのが、譲渡益に対する課税（所得税、住民税）で、昭和60年前の不動産に関しては、総じて時価取引をしようとすると、この税金が発生する事が多いようです。（現時点の時価がその時の価格を上回っている事が多いのです。）
そこで、この問題に対してどのように処理していこうかと考えたのが下記載の持分売買です。
①今回、必要な融資額／時価の持分売買とする事で、みなし贈与税を避け、抵当権の抹消に必要な融資額を準備する。
②残りの持分（時価―融資額／時価）は後日、相続時清算課税制度を利用し贈与で処理をする。
③譲渡益に対する課税（所得税、住民税）は、多少、要しますが持分にて乗じるので、極力抑える事が出来る。
④但し、残りの持分売買において融資を受ける際、物上保証（担保提供）する必要があるので、物上保証人（親）の個人信用情報の内容が問題となる。
「税金が高くなりそうだなぁ～」っとお悩みの方は、弊社迄、ご相談下さいませ。
親子間及び親族間の売買は第三者の売買と比べ費用が高いの？
第三者への普通売買と比べ、親子間及び親族間の売買だからといって余計に費用を要したり、損をしたりする事はございません。
但し、以下の2点については、第三者への普通売買に比べると、間接的な費用を要する場合もあるかと思います。
①様々な税金の控除を利用する事が出来ない。
②融資の金利が普通と比べて高い場合がある。
弊社では、この点についてもコンサルタントを行いながら進めて参りますので、ご安心下さい。
住宅ローン控除は？
同一生計で無い場合、原則的に控除は受けられます。
親子間及び親族間の売買においても、住宅の購入ですから金融機関の住宅ローンを所定の期間と金額を組んで使うと、住宅ローン控除の適用が可能です。
但し、ポイントとしまして、対象外の特例に入っております「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅」は特例の対象外という点です。生計が一緒の方に関しては残念ながら利用は難しいと言えます。
尚、例え生計を一としなくとも、生活費等の送金等が常になされていると「生計が一」と判断され適用する事が出来ません。
意外ですが、実は税務署がどのような観点から同一生計を判断しているのか見極めるのが難しい実情です。また、売主の親子間及び親族間にて以前から金銭のやり取りが多い方は控除利用がほぼ難しいと思われます。
もし、どうしても住宅ローン控除を利用したい場合は、税理士の先生にご依頼頂き、しっかりと話を詰めておく必要がございます。
※ご要望がございましたら、弊社提携の税理士をご紹介致します。
早い段階でご連絡下さい！
早い段階で弊社迄、ご相談頂く事により成功する可能性が非常に高くなり「もう少し早くご相談頂ければ成功していたかも」と思うケースが大変多く感じられます。
ご相談は無料ですから、気軽に一度弊社迄、ご相談下さいませ。