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不動産の購入及び売却等、不動産売買ならア・ライズにお任せください。
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任意売却
任意売却について
はじめに
任意売却は、債権者が公的金融機関であるか、民間系金融機関であるか、また、お客様のご事情等により、取るべき方法は異なります。
任意売却を行う際、専門的な知識と実績が成功を左右します。
当社には様々な専門知識を有したネットワークがあり、金融機関との交渉やスケジュール管理等ご依頼者様にとって、ベストな方法で任意売却のお手伝いを致します。
任意売却とは?
任意売却とは
住宅等の不動産を購入する際、多数の人は住宅ローン等、金融機関から融資を受けます。
金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権等を設定致しますが、この不動産を売却する際、抵当権等を解除(登記を抹消)して頂く事が必要です。抵当権等を解除して頂く為には、融資金の残額を全て返済する事が前提です。
住宅ローン等の残高よりも高く売却出来れば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額での売却の場合、全額の返済が出来ません。
このような場合、金融機関等(債権者及び抵当権者)の合意を得た上で不動産を売却し、返済しきれない債務を残したままで抵当権等を解除して頂きます。これが任意売却です。
もし、貴方が何らかの事情で住宅ローン等、借入金の返済が出来なくなった時、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえした上で、不動産競売の申し立てを致します。
この競売により、貴方の不動産が処分される前に、金融機関にて任売による処理を認めてもらい一般の流通市場で買い手を探します。
この方法は、金融機関にとって「競売の時よりも融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。その分、貴方には「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話合いにより、貴方の引越し費用等を手当てして頂ける事もあります。
「任意売却」という言葉が示す通り、不動産競売のように強制的な処分ではありません。
しかし、返済が出来なくなってから何もしなければ近い内に競売となる事は避けられません。
任売で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのは貴方の意志です。
競売開始決定通知が届いてからでも間に合います!
担保不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意で物件を売却する事は可能です。但し、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合、時間との競争となります。そのまま放っておくとやがて「入札期日」の通知が送られてきます。
この「入札期日」が届いてから慌てて任意で売却しようとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。
また、2007年10月以降、競売迄のスピードが非常に早くなってきています。従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで6~7ヶ月程度、要するのが通例でした。
しかし最近では、競売の申し立てから3ヶ月後には入札となるケースが増加しています。これはサービサー等の債権者が、不良債権の処理を早めようとする為の処置です。
既に競売を申し立てられている場合、従来のように時間的な余裕は無く、これからは非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。
更に、競売は債権者にも金銭的な負担を要しますから、なるべくなら競売には持っていきたくないところでしょう。その為、逆に競売の申し立てがされれば、その取り下げに困難を要する事になります。住宅金融支援機構等でも、一度、競売になってしまった物件の場合、容易に任意売却を認めなくなっています。
しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも多少ながら道は残っています。
いずれにしても、競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こしてください!
任意売却後に残る債務は?
任意売却又は競売でも、債務が残ればそれを支払っていかなければなりません。
しかし、任売は債権者の合意を得た上で行うものですから、競売の時のように無理な請求をされる事はありません。
新たな生活をスタートし、再建して行く為に支障のない範囲(例えば毎月1万円~3万円程度)で残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与の差し押え等をしません。
金融機関から紹介される不動産業者は?
貴方が任意売却を行うべきかどうか迷っている時、金融機関の方から不動産業者を紹介してくるケースもあります。
自分から不動産業者を探す手間が省けて助かると思われるかもしれませんが、このような時、その依頼主が誰なのかを考えてみましょう。任意売却を取り扱う不動産業者は、その依頼主の為に業務を行います。
つまり債権者(金融機関等)から依頼を受けた業者は、債権者にとって1円でも有利になる様に働きます。
逆に貴方から依頼を受けた業者は、貴方にとって1円でも有利になる様に働く事となるのです。
まずは弊社「ア・ライズ」へ、貴方からご連絡を下さい。ご相談及びご依頼は無料です!
処理を円滑に進める為にはいくつかの条件があります。
①共有名義人がいる場合、その共有者と連絡がとれること。
②内見及び内覧の際、対象物件へ実際に住んでいる人の協力が得られること。

(第三者に賃貸中及びオーナーチェンジ物件の時は不要)
③ご依頼を頂いた方との間で常に連絡がとれること。
④ご依頼された本人及び連帯保証人(または連帯債務者)が決済に来られること。


何らかの事情でこれらの条件が満たされない場合でも、まずはご相談下さい。
任意売却の流れ 任意売却の流れ
当社にご相談
まずは、当社「ア・ライズ」へ気軽にご相談下さいませ。
電話相談には、土日祝も対応しています。困った時は、「今すぐ」相談したいものです。
特にローンの「催告書」「競売開始決定通知」等、日頃から見慣れない書類を受け取った方は誰かに相談する迄、不安で仕方がないと思います。
だからこそ、365日、いつでもご相談をお待ちしております。
また、メール相談に関しても24時間受付中です。
電話に比べてメールにてお答え出来る事は限られてしまいますが「知らない会社に突然、電話す るのは怖い。」「仕事が忙しいので、夜間にしか時間をとれない。」「滞納がある事を家族に聞かれ たくない。 」等、様々な事情がある方もいらっしゃいます。
お電話( 0766-29-3077 )又は、ホームページのお問合せより気軽にご連絡下さいませ。
現状の把握
貴方の滞納状況及び残債務等の状況を伺った上で、売却方法や今後のスケジュール等、確認も含め貴方に有利な方法をご提案致します。
不動産価値調査
近隣相場及び取引事例を基に貴方のご所有不動産物件の価格査定を行います。
任意売却を成功させる為には、出来るだけ高く、且つ、現実的に買主が見つかりやすい価格帯で売り出さなければなりません。この判断を誤ると、金融機関に同意して頂けなかったり、買主が見つからなかったりします。
このような事が無いよう、地域の不動産事情にに詳しい経験豊かな担当者が近隣相場及び取引事例を基に貴方のご所有不動産物件の価格査定を行います。
媒介契約の締結
物件の販売活動を始める前に、貴方と当社との間で専任媒介契約を締結致します。
債権者との交渉
債権者(借入先)が複数ある場合でも、全ての債権者に同意して頂けるよう交渉致します。
貴方の依頼で任意売却を行わせて頂く旨のご挨拶から始まり、売却価格の調整は勿論、競売差し押さえ等の取下げ、残債の返済方法、引越し費用の捻出等、様々な交渉を行います。また、必要に応じて弁護士等の専門家と共に対応致します。
任意売却と同時に他の借入も整理したい(任意整理)方、自己破産を検討されている方、相続事業承継を検討したい方に関しましても是非とも気軽にご相談下さいませ。
販売活動の開始
業者間情報システム及びレインズ(不動産業者間のデータベース)への登録、各種サイトへの掲載、折込チラシ、広告等、お客様の立場に合わせながらも積極的な販売活動を致します。
(お客様の要望により詳細を伏せての公開も可能です)
尚、そのまま今の自宅に住み続けたいとご希望の方には、買戻し及びリースバック等のご提案も可能です。
購入者の選定
貴方の不動産を最も高値で購入、又は貴方にとって最も有利な条件で購入頂ける希望者より購入申込書を受理致します。
債権者の選定
貴方に代わり全ての借入先から同意を頂きます!
購入申込書と売買代金配分表を債権者に提出し、同意を得ます。
この売買代金には、売却に関わる諸経費(仲介手数料及び司法書士費用等)管理費等の滞納金や貴方の引越し費用等も含まれています。
また、この時点で貴方の任意売却後に残る残債務の返済条件等の交渉も行います。
不動産売買契約
各債権者及び各抵当権者から返済配当に了承が出たら、不動産売買契約を締結致します。
通常は売買契約書締結後、約1ヶ月程度の猶予期間を経て決済という形ですが、稀に契約締結&決済を同時に行う場合もあります。
この猶予期間とは、買主が住宅ローン等、融資を受ける場合の手続きに有する期間です。買主がローンにて購入する場合、契約書に「ローン特約」という条項が適用され「ローンが受け られない場合、この契約を白紙撤回する」という条項が付きます。また、この時点で貴方の引越し日の取決め等も行います。
お引渡し
不動産の引渡し前に引越しをして頂きます。
引越し先もお探し致します!
「任意売却を行うという事は、ローン契約を破棄するという事。賃貸住宅には入れてもらえないのでは?」と心配する方もおられますが、大丈夫です。
ご希望の方には、引越し先の賃貸マンション等を紹介します。
「今の家の近くで」「子供の学区内で」等のご希望にも出来る限りお応え致します。
売買代金の決済
決済場所は多くの場合、買主が融資を受ける金融機関の最寄り支店となります。
売買代金の全額(手付金を受け取っている場合は残金)を買主から受取り、金銭の授受が確認出来次第、所有権移転に必要な書類等を司法書士に預けます。この決済場所に、各債権者が集う事になります。
尚、市税等を滞納している場合は、お役所からも出席されます。
また、離婚した相手方が連帯債務者、又は連帯保証人の場合も同じくこの場に出席となります。
そして、抵当権や差し押さえ等を抹消して、不動産の引渡しを致します。
この際、引越し費用や余剰金等が貴方へ支払われます。
新生活のスタート
当社にご相談頂いてから、ここまで約3ヶ月~5ヶ月(最低でも2ヶ月)の日数を要します。
任意売却は様々な手続き等をクリアする必要がありますので、お早めにご相談下さいませ。
任意売却ご費用
貴方にご負担頂く事はございません!
任意売却も不動産業者の業務として行いますから、売買契約の成約に伴い成功報酬として仲介手数料(売買価格の3.15%+63,000円が上限)が必要となります。
しかし、この仲介手数料は債権者が受取る売買代金の中から配分されますので、貴方の持ち出し費用負担が必要になる事はありません。この仲介手数料は、貴方と結ぶ専任媒介契約書の中に明記致します。
これ以外の手数料や報酬等の費用を貴方に請求する事もありません。
相談料も不要です!
私共は弁護士、司法書士ではありませんから相談料やコンサルタント料等も頂きません。お電話やメールによるご相談は勿論無料で行います。ご納得頂ける迄、何度でもご連絡下さいませ。
尚、当社以外の一部任売業者では「任売促進負担金」「販売活動費」「広告費」「相談料」「顧問料」「カウンセリング料」等、様々な名目で依頼者から金銭を徴収している例もあるようですから、十分にご注意下さいませ。
諸費用や諸経費は?
抵当権の抹消手続きに必要な司法書士報酬等も、債権者より売買代金の中で配分されますから、貴方の持ち出し費用負担はありません。
但し、手続きの為に必要な貴方の住民票及び印鑑証明書等の取得費用(数百円程度)や、書類の郵送料等、軽微な費用に関してはご負担頂きます。
尚、引越し費用や新居を借りる為の費用を、ある程度は確保しておかなければなりません。
滞納滞納したマンションの管理費等は?
貴方が滞納したマンションの管理費や修繕積立金等に関しても、原則として債権者より売買代金の中から支払われますので、新たに費用負担を求められる事はありません。
但し、管理費や修繕積立金等の滞納額が大きい場合には、取扱いが変わる事もあります。
また、税金の滞納分に関しては管轄する役所により取扱いが異なる事もあります。
物件を売却せずに任意整理をする場合
この場合、弁護士の先生にお願いする事になりますから、別途、弁護士費用が必要になります。
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