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任意売却
競売の流れ
住宅ローンの滞納
概ね1ヶ月程度で銀行から「未だ先月分の住宅ローンが支払われていませんよ」という通知が届きます。
引き続き滞納
滞納が始まり概ね2~3ヶ月程度が経過する頃には "支払の督促状" が届きます。督促状の発行は金融機関により大きく異なります。
また、この事が個人信用情報に事故記録として記載されるので、以後、金融機関等からの借入が困難になります。
金融機関との協議
債権者からの呼び出しがあり、返済に関しての相談及びお願いをする事になります。
尚、延滞6ヶ月で事故扱いとなります。
金融機関の提案
ここが1番の重要なポイントとなり、今後の人生を左右する選択になるかと思います。
金融機関の提案に応じられるか応じられないかで、返済条件の変更となるか任意売却を勧められるかとなります。
期限の利益の喪失
金融機関から実質的な最後通牒が届きます。
この通知は「保証会社から貴方の残債を代わりに返済してもらいます」という内容の通知です。
代位弁済
金融機関及び債権者がローン保証会社に代位弁済を要求。債権及び担保物権等が求償権の範囲でローン保証会社に移転します。
つまり、完全なる不良債権として扱われるわけです。そして、保証会社からは全額一括返済を求められる事になります。
競売の申し立て
裁判所から " 競売開始決定通知 " が特別送達という郵便で届きます。
この書面が届きますと、概ね10ヶ月程度で自宅を手放す事になります。
競売申し立て 執行官の調査
裁判所から執行官と不動産鑑定士が訪問し、写真撮影及び聞き取り調査を行います。
現状調査、物件調査のために訪問してくる 競売三種の神器
裁判所の認識を示す物件明細書、評価人(鑑定士)の評価書、執行官の現況調査報告書(写真含む)の三点で構成されています。
当該物件の権利関係等が記載されており、入札や引き渡し命令等の際、判断資料となります。
現況調査報告書 入札の通知
期間入札の通知が競売を申し立てされた方へ届きます。
最低売却価額及び基準価格が設定され" 期間入札 " の通知が届きます。
期間入札の期間は概ね8日間が一般的です。
入札開始
約1週間という短い期間での入札が実施されます。
入札開始 開札
開札日は、入札を開始してから 2週間後となります。
裁判所の開札場で執行官により行われ、最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人(落札者)と定められます。
尚、入札者が無い場合は「特別売却」として、裁判所が改めて一定期間、買受人を募集します。
買受人決定 売却許可決定
開札日の2日後に最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告が無ければ売却許可は1週間後に確定致します。
調査ののち、売却許可決定 物件引渡命令
売却許可決定後、直ちに占有者に対して引渡交渉が行われます。
通常の場合、代金納付日から概ね1ヶ月以内に取得した不動産の引渡しを完了致します。引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が任意に不動産を引渡さない場合、その占有者に対して代金納付後、直ちに裁判所に引渡命令の申し立てを起こす事が出来ます。
この後、1週間の間に執行抗告が無い、又は棄却・却下されれば引渡命令が確定となり、執行官により立ち退きの強制執行が行なわれます。
引渡命令
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